后开发时代急缺高管

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　　后开发时代的三种创新

　　房地产后开发时代的创新，主要围绕着三件事情展开。第一，围绕着运营，我们有很多创新的事可做。例如最近这段时间出现了很多租赁APP，包括Airbnb、途家等，它们的目的都是为了运营好存量资产。

　　现在还出现了医疗mall、教育mall等多种空间。有一家公司做了一个教育空间，这个空间是专门租给教育机构的，它与众不同的地方在于，它是按小时收费的。如果我是个钢琴老师，带着三个学生，就会租这个教育空间上课，课程结束的时候刷一下卡，手机直接支付租金就可以离开，这为很多老师提供了便利。

　　第二，我们围绕着低成本、长期资金的创新越来越多，其中一个重要的创新就是众筹。

　　众筹的核心是围绕着低成本的长期资金来解决的。对于众筹的法规，我们国家有些地方支持、有些地方则模棱两可。我们制作了一本白皮书，提供了五到六个国家在成熟市场下的众筹模式。无论是对产品端的众筹、对股权的众筹、对开发商的众筹、对买房人的众筹，国外都有很多可借鉴的成功案例。

　　第三，我们的创新围绕着开发商，就是讲好空间故事的能力。

　　有一个项目叫华纳中心，这个项目一共能够建造10万平米左右。好不容易出这么一块地，怎么把它的价值最大化呢？华纳中心的老板是美国目前最会讲空间故事的老板，他着重于运营，同时降低财务成本，使自己的能力在「讲述」过程中变现。他讲的故事中有公寓，又将公寓细分为售卖和租赁两种模式。

　　除了文化酒店和写字楼，华纳中心还引进了商场，商场里开了一家最好的超市，商场楼上还开了四家米其林餐厅和爵士乐酒吧。

　　他为了引进这些业态，挖米其林大厨时承诺给他们股份，又和爵士乐队合资，还用了阿波罗集团提供的长期资金。这样的组合之下，所有参与这个游戏的人，回报率都在30%以上，而开发商，用他的创造性，只出了5%的钱，就分走了40%的利润。

　　他告诉我一个特别的门道，就是互通互联，在整个空间里大概有十一二个业态，都要保证它们空间上互通互联，共同分享这些客户。

　　今天，这在中国叫小股操盘，但这样的人才非常稀缺，我们未来的创新需要企业高管都能成为这样子的人。

　　后开发时代的高管只两三百人合格

　　如果我们今天要做一个房地产项目，可以找到多少高管呢？一家公司一般有三个高管，中国有七八万家房地产项目公司，那你可以找到二十万人以上应聘这个职务。

　　但是如果你要找到一个高管，能够同时管理十个以上的项目，其中包括写字楼、酒店在内的五六种业态。符合这些条件的人，我认为在全国也就两千。因为只有在上市公司做了十年以上的高管，才有可能經历十个以上不同业态的项目，胜任这个职务。我们现在上市的房地产公司大概有500家，每一家四个高管，一共两千人。

　　更复杂一些，如果在一个空间，比如一个大的项目、社区、小镇、立体城市，有20种以上业态，那么符合这样的条件的高管就只有三百人。

　　后开发时代紧紧围绕着运营能力、长期低成本资金、财务安排能力以及开发商自身的综合的空间、规划、布局和创新的能力。这三个方向的能力，将会挑战我们所有在后开发时代的竞争力。关键的问题就是，你究竟是二十万分之一、两千分之一，还是三百人中的一个，这是一个挑战。